Le calendrier des diagnostics énergétiques obligatoires subit une accélération inattendue dès le premier trimestre 2025. Les seuils de performance énergétique pour la location se durcissent, excluant de fait certains logements du marché. La fiscalité des plus-values connaît aussi des ajustements qui modifient considérablement l’arbitrage entre détention longue et revente rapide.
Les dispositifs d’aide à la rénovation voient leurs critères d’éligibilité restreints, alors que les sanctions pour non-conformité s’alourdissent. Les règles d’encadrement des loyers se redessinent autour de nouveaux zonages, bouleversant la rentabilité attendue des investissements.
Panorama 2025 : un secteur immobilier en pleine mutation
Un vent de changement balaie le marché immobilier français. La disparition du dispositif Pinel, effective depuis le 31 décembre 2024, bouleverse les certitudes des investisseurs. Pour les propriétaires en 2025, la donne a changé : la transition énergétique n’est plus une option, c’est un impératif. Les taux d’intérêt affichent encore des niveaux attrayants, 3,02 % sur 15 ans, 3,04 % sur 20 ans, 3,13 % sur 25 ans,, ce qui incite à poursuivre les investissements, mais avec de nouvelles règles du jeu.
Les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux voient leur attrait remis en cause, tandis que les zones rurales et périurbaines profitent de l’essor du télétravail et attirent davantage d’investisseurs. Le découpage en zones tendues et la possibilité donnée aux communes d’encadrer les loyers introduisent une nouvelle dynamique, surtout pour les bailleurs qui doivent composer avec ces cadres mouvants.
Voici les principaux points à retenir pour anticiper le paysage à venir :
- Fin du Pinel : de nouvelles stratégies d’investissement doivent être élaborées
- DPE collectif obligatoire dans les copropriétés de 50 à 200 lots à partir de 2025
- Interdiction de louer les logements classés G au DPE dès janvier 2025
La transition énergétique s’installe au cœur de la valorisation des biens. Les diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021 sont désormais obsolètes, et les ventes de logements classés E, F ou G nécessitent un audit énergétique. Anticiper les évolutions réglementaires, adapter ses biens et intégrer la performance énergétique dans chaque projet deviennent les leviers d’une valorisation durable.
Quelles nouvelles lois vont transformer la vie des propriétaires ?
La loi Climat et Résilience impose une feuille de route stricte. Depuis le 1er janvier 2025, la location des logements classés G au diagnostic de performance énergétique est interdite en France métropolitaine. Cette mesure vise à éradiquer les passoires thermiques du parc locatif. Les propriétaires concernés doivent planifier, sans délai, des travaux de rénovation énergétique s’ils souhaitent conserver le statut de bailleur. Les anciens diagnostics, datés d’avant juillet 2021, ne sont plus recevables et doivent être renouvelés.
Côté copropriétés, le DPE collectif devient une obligation pour les ensembles de 50 à 200 lots, et s’étendra aux plus petites copropriétés en 2026. Un plan pluriannuel de travaux doit également être présenté, démontrant l’engagement pour la remise en état et la performance énergétique des bâtiments. Lors de la vente de biens classés E, F ou G, l’audit énergétique s’impose, détaillant les améliorations nécessaires et influençant directement la valeur sur le marché.
Le secteur locatif connaît aussi une vague de nouvelles contraintes :
- la location touristique se limite à 90 jours par an et devient interdite pour les logements notés F ou G,
- l’abattement fiscal baisse pour les meublés non classés,
- les amortissements LMNP sont désormais réintégrés lors de la vente.
Les sanctions montent en puissance : une location touristique non conforme peut coûter jusqu’à 15 000 € d’amende. Tout changement d’usage ou d’occupation doit être déclaré avant le 30 juin 2025, sous peine de procédure administrative.
MaPrimeRénov’ reste en vigueur jusqu’à la fin 2025, offrant encore un soutien à la rénovation. La fiscalité des SCI évolue, les frais bancaires de succession sont plafonnés à 1 % des avoirs, et la gestion des légalisations et apostilles passe désormais par les notaires pour accélérer les démarches.
Anticiper les impacts sur la gestion et la valorisation de vos biens
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) rebat les cartes de la valorisation du patrimoine. Depuis janvier 2025, tout DPE antérieur à juillet 2021 n’a plus aucune valeur légale : impossible de vendre ou de louer sans diagnostic à jour. Les logements classés E, F ou G doivent passer par la case audit énergétique avant toute vente, un document qui expose les travaux nécessaires et qui influence le prix de revente.
Il faut souligner l’effet du nouveau simulateur de l’Ademe sur les petites surfaces : les biens de moins de 40 m² bénéficient parfois d’une meilleure note, corrigeant ainsi une pénalité historique dans le calcul du DPE. Pour les copropriétés, l’obligation du DPE collectif et du plan pluriannuel de travaux a des conséquences concrètes sur les charges et la valeur globale des immeubles.
La rénovation énergétique s’impose désormais comme un passage obligé pour accéder au marché de la vente ou espérer réaliser une plus-value immobilière. Les vendeurs peuvent, sous certaines conditions, profiter d’une exonération temporaire sur la cession de droits de surélévation, à condition d’engager des travaux de performance énergétique. Les taux de crédit immobilier restent abordables, tournant autour de 3 % sur 15 à 25 ans, ce qui rend les projets de rénovation ou d’acquisition plus accessibles. Bonne nouvelle aussi pour les adeptes du solaire : la TVA pour l’installation de panneaux solaires passera à 5,5 % dès octobre 2025 pour les équipements d’autoconsommation jusqu’à 9 kWc, sous réserve d’un éco-score satisfaisant.
Des conseils pratiques pour sécuriser vos projets immobiliers face aux réformes
La nouvelle exigence de déclaration de changement d’usage ou d’occupation, à effectuer avant le 30 juin 2025, ne doit pas être prise à la légère. Cette formalité, souvent négligée, expose à des sanctions financières non négligeables. Se rapprocher de son notaire ou de son conseil s’avère judicieux pour mesurer les conséquences sur les projets de vente ou de location.
Le débroussaillement n’est plus un détail : il figure désormais dans l’état des risques à transmettre à chaque acquéreur ou locataire. L’oubli peut coûter cher, avec des amendes à la clé. La location meublée évolue elle aussi : l’abattement diminue pour les logements non classés, et la réintégration des amortissements devient obligatoire lors de la revente en LMNP. Les bailleurs doivent donc ajuster leur stratégie fiscale pour éviter les mauvaises surprises.
Pour la location touristique, les contraintes s’accumulent : limitation stricte à 90 jours par an, interdiction de louer les biens notés F ou G, et sanctions qui peuvent grimper jusqu’à 15 000 € en cas d’infraction. La gestion du calendrier et la mise à jour des diagnostics sont désormais incontournables.
Quelques actions concrètes à engager pour rester dans les clous :
- Faire un point exhaustif sur la conformité DPE et auditer systématiquement les contrats de location en cours.
- Consulter un professionnel pour adapter le montage fiscal, que ce soit en SCI ou en LMNP.
- Respecter les nouvelles obligations autour du débroussaillement et bien informer ses locataires sur ces évolutions.
L’intensification des contrôles et l’arrivée de nouvelles règles fiscales exigent une vigilance de tous les instants. Reste à savoir qui saura s’adapter le plus vite : ceux qui attendent, ou ceux qui anticipent. Le terrain est mouvant, mais le jeu en vaut la chandelle.
